永和的賴太太來信詢問：「我們是新婚的夫妻，目前有買屋的打算，但是不知道該將房屋列在誰的名下比較好，先生是家中的獨子，但是我又覺得登記在先生名下對自己很沒保障，聽朋友說一棟房子可以有兩個以上的共同所有人，如果我們採用這樣的方式，需要注意些什麼呢？在日後的買賣、租賃或是繼承上，會不會衍生出其他的問題呢？」
在民法上的所有權，一共分為二類，一種是單獨所有權，另一種是共有，法律並沒有限制房屋所有人人數的多寡，案例中的賴先生及賴太太可以自行衡量個人之利益，選擇登記為單獨所有或多人共有，但登記為多人共有時，法律關係比較複雜，而且容易產生糾紛，因此關於共有物的使用、收益及處分，法律都有所限制。
案例中房屋是賴先生、賴太太夫妻二人共同出資購買，為了保障各自的權益，可以按應有部分登記為二人共有，如果沒有特別約定，應有部分的比例應該按出資的比例訂定。
夫妻兩人都有使用房屋的權利每個分別共有人，按自己應有的部分，對於共有物的全部，有使用、收益權利。也就是說，賴先生及賴太太都可以使用、收益全部的房屋，而不只是特定部分，同時也都可以自由處分自己應有的部分，不必得到對方同意。
而賴先生或賴太太想出賣或出租自己應有的部分，買賣或租賃契約都具有效益，若有讓與則必須經過登記才開始產生效力。且賴先生或賴太太出賣自己應有部分時，對方可以用同一價格共同或單獨優先承購，這就是共有人的優先承買權；但是如果有一方違反此項義務，所有權又已經移轉登記時，另一方只能請求損害賠償，不能對買方要求買賣契約為無效，請求塗銷登記。
而為了保障全體共有人的利益，案例中房屋的處分、變更、及設定負擔，應該得到賴先生、賴太太雙方的同意。所謂的處分，包括事實上的處分（例如拆除房屋）及法律上的處分；而變更指的是改變物件的本質或用途，例如住宅變為店面；設定負擔則是指設定用益物權或擔保物權，例如設定地上權或抵押權。
房屋由兩人共同管理雖然賴先生及賴太太都有房屋的全部使用、收益權，但要注意的是，如果沒有另訂契約，房屋由兩人共同管理，如果兩人對於房屋的使用收益方法無法協議時，不能訴請法院裁判，只能讓與自己應有的部分，退出共有關係或請求分割共有物。簡單來說，房屋的出租要兩人同意，如果其中一人自行將房屋出租並交付他人，另一人可以依規定要對方回復。房屋的簡易修繕及保存可以單獨處理，至於房屋改良的部分，如沒有對方同意就不能行動。保存是指保存共有物免於毀損、滅失、或限制的行為，以維持現狀為目的，例如為遮雨或遮陽而在屋頂搭蓋棚架；改良則是指不變更共有物的性質，而增加它的效用或價值，例如墾荒地為果園。
繼承部分不受影響賴先生、賴太太將房屋登記為分別共有，則將來各自的繼承人所繼承的部分則是兩人各自應有的部分，除了行使應受他共有人應有部分的限制外，內容、性質、及效力與單獨所有權無異，繼承也與單獨所有權無異。
共有的法律關係較為複雜，關於共有物權利及義務的行使與負擔，法律都有所規範，如果賴先生、賴太太認為財產有共有的必要，則要區分應有部分與房屋權利及義務行使與負擔的不同，才能避免因此所衍生的法律行為是否有效及損害賠償等問題。
專業諮詢／陳瓊苓律師
以上由永慶房仲網提供：http://www.yungching.com.tw
留言列表
